50大城市去年卖地超4万亿 房企扎堆回归一二线城

 梭哈现金游戏手机版     |      2020-01-08 16:33
2019年楼市调控不断,但50大城市土地商场总量仍然创下新高,部分城市卖地收入跨越2000亿。
 
值得注重的是,城市之间分解显着,开发商纷乱重回一二线,三四线土地商场进入低迷。
 
土地供给和出资的改动,将导致未来楼市供给、供求联络的改动。除了深圳居处供给稀缺,在绝大部分城市,供求平衡或供大于求初步呈现。比方,2019年北京房地产商场低迷,一大原因便是限竞房供给、库存巨大。
 
从全体来看,土地拍出高价,进而影响新房定价、推高房价的年代过去了。在房住不炒的基调下,未来房价上涨的空间进一步被紧缩。
 
商场严峻分解
 
华夏地产数据显示,2019年全国50大城市的土地商场总量居高不下,估计卖地共4.41万亿,同比上涨19.33%,改写了前史纪录。
 
部分城市的卖地收入跨越2000亿,其间属杭州最多,到达了2836亿。
 
其余像上海卖地1992亿,广州1864亿,姑苏1850亿。共有35个城市卖地现已跨越500亿,改写前史记载,68%的城市卖地金额同比上涨。
 
华夏地产首席分析师张大伟称,比较于2018年严厉的土地控制,2019年的土地商场约束削减,方针的微调使得开发商的拿地活跃性显着前进,从二季度初步一向处于高位工作状态。
 
因为部分企业的增量加大,企业的拿地活跃性也显着升高,特别以第二部队的房企抢地最为坚决。
 
到2019年11月,前50家房企拿地跨越2万亿,同比2018年上涨达17%,改写了前史纪录。其间,拿地最多的有万科1570亿、碧桂园1237亿、保利964亿,拿地跨越500亿的房企高达9家,其他38家房企拿地跨越200亿,改写前史同期纪录。
 
令人形象深化的是,2019年的土地商场,部分央企、国企表现活跃或急进。如保利、中海、越秀等,在北京、广州,佛山等城市拿地颇多。
 
不过楼市全体与前三年现已显着不同,不同的城市区域之间也呈现了显着的分解。开发商们的喜好从头转向了一二线,成交占比前进3个百分点。
 
相对而言,三四线的非优质土地定价及成交额都呈现了下调和低迷的状况,华夏以为,三四线部分城市不扫除有进一步微调楼市的方针。
 
“现在商场全体下行,在一二线城市拿地可以前进出售,获利比较于三四线城市更大。”一名开发商直言。
 
2019年中,一二线城市曾迎来了地价的回涨,如深圳6月拍出了几个地王,一日收金200多亿。
 
不过,在进入下半年今后,因为融资途径继续收紧,房企资金压力大,拿地活跃性大幅下降,一二线大部分地块低溢价乃至零溢价成交,全体溢价率跌至10%以下,三四线城市的商场热度更是继续回落。
 
全国来看,克而瑞数据显示,到2019年11月底,全国300城土地商场成交建筑面积23亿平方米,较2018年同期下降了3.7%,考虑到前11月成交量与上一年全年成交量存在4.3亿平方米的差距,2019年土地商场总量很难到达2018年的水平,估计会呈现下降趋势。
 
卖地金额的增速也已放缓。到2019年11月底,全国300城经营性用地成交金额54169亿元,同比增加10%,与2018年全年16%比较显着收窄。
 
克而瑞以为,这首要是因为2019年下半年本钱环境监管更紧,开发商融资困难,资金比较严重,拿地热情下降。
 
供给影响房价
 
跳出土地商场本身,其他需求注重的是地价对房价的传导效应。前史上,因为“面粉贵过面包”多次演出,地价被以为是房价的先导。
 
克而瑞核算,2019年土地价格并未接连2018年的价格回落之势,全国300城土地成交楼板价迎来大幅上涨,增至2396元/平方米,同比上涨13.7%,升至前史高位。
 
在一二线,大部分城市增加了优质地块的供给,如北京有多宗不限价宅地、深圳的宅地供给量也有显着的前进,也进一步推高了成交均价。
 
但从新房商场和二手房商场的走向来看,地价对房价的影响在弱化。因为全体上高价地不多,商场的预期和判别逻辑正在发作改动。
 
华夏指出,2019年土地成交溢价率大减,客观上克制了房价上涨的豁达预期。
 
如北京年内土地均匀成交溢价率只需9.4%,低于2018年的14%,是最近多年来的最低点。
 
估计50宗各类居处地块中,均匀溢价率也只需10.5%,有18宗是底价成交,估计成交的商品房居处地块含限竞房35宗地块中,溢价率为0的地块多达12宗,最近更是接连多宗地块底价成交。
 
全体上,溢价率也呈下降之势,由2018年的15.8%降至2019年的13.5%,同比下降了2.3个百分点。三季度在房企融资途径收紧的影响下急剧下滑,降幅十分显着,四季度底子接连了下降之势,开发商拿地的审慎程度大幅前进。
 
到2019年第四季度,悉数城市溢价率均现已跌破10%,特别是一线城市溢价率现已跌破5%,大部分地块均以底价成交,降无可降;二线和三四线城市溢价率也分别降至8.0%、9.7%,土地溢价率也降至相对低位。
 
克而瑞指出,2020年地价难以进一步上涨。2019年来一些条件较好的地块因为出资回报率不高呈现了无人报名而流拍的现象,在此影响下,为保证供给,政府恰当调低价格预期,2019年底土地成交价格已降至上年同期水平。因为本钱商场环境走弱的预期依旧,高融资成本下房企对拿地的态度将会更为慎重,2020年地价也难走高。
 
此外,土地供给结构逐步改动,将有望彻底改动房地产商场的供需联络,克制房价大幅上涨。
 
最典型的如北京,从2018年6月10日初步,估计入市限竞房项目到达了76个,跨越1000万平米,供给居处套数到达了57344套,而网签数据估计24089套。均匀网签均价为48615元每平米,网签完毕249万平米,依照成交套数核算网签完毕率只需42%。
 
许多的项目会合入市带来了商场供给、库存的不断增加。从单月网签数据看,北京最近几个月都是高位,但与此同时供给量更大,库存仍然继续积压,限竞房也现已接连15个月呈现供给大于签约的现象。
 
北京的房价在2019年显着跌落,因为许多新房引走了客流,二手房商场继续低迷,全体跌落了15%-20%。
 
更大的范围来看,为了安稳房价,关键城市上一年土地供给量也显着加大,如广州、上海、深圳、南京等土地供给量都超出了同期,估计2020年也会保持高位。
 
上一年7月,《土地管理法》修正案草案中删去了“制作用地有必要国有”,为集体用地入市扫平法令障碍,土地供给途径也愈加多元化。这意味着,未来干流城市的土地和房子供给都会前进,进一步平衡供求联络。
 
2019年的楼市,除了深圳靠近年底热度飙升房价上行,其他大部分城市底子都完成了平稳或小幅跌落,2020年,跟着土地供给进一步改善,因城施策的履行,全国房价平稳或将是常态。